2년간의 전세와 월세 계약이 하반기로 흘러가면 계약 갱신에 대해 고민하게 됩니다. 이때 임대인과 임차인의 입장에서 상황에 맞는 유리한 조건을 놓치지 않기 위해서는 관련 상황에 대한 주택임대차보호법의 내용을 파악하고 있는 것이 무엇보다 중요합니다. 주택임대차보호법 6조에 제시된 주택 임대차 계약에서의 묵시적 계약 갱신이 무엇인지 알아보고 관련 내용을 알아보겠습니다.
월세 또는 전세 계약의 묵시적 갱신이란?
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에
- 임차인에게 갱신거절을 통지하지 않은 경우
- 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않은 경우 묵시적 계약 갱신이 성립되며, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다. 그러므로 묵시적 계약 갱신 기간은 종전과 동일하게 2년입니다.
묵시적 갱신 이후에 월세 또는 전세 중도 해지를 원한다면?
임차인은 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장 되었는데 추가 갱신을 원하지 않을 때에는 계약기간 만료 전, 3개월 전에 주인에 월세 혹은 전세 계약 해지 통보를 하면 언제든 계약 해지가 가능합니다. 그리고 이러한 묵시적 갱신 후 계약 해지는 임차인에 의해서만 가능합니다. 계약 해지를 통보하면 통보일로부터 1개월이 지난 후 해당 내용의 효력이 생기며, 3개월이 지나면 계약 해지로 인해 집주인은 보증금을 받을 수 있습니다. 이 경우 새로운 임차인과의 거래를 위한 전세 또는 월세 계약의 부동산 수수료의 부담은 임대인이 부과하게 됩니다.
임대차 계약 갱신에서 분쟁의 여지가 있을 수 있는 부분
임대인이 계약 만료기간 5일 전에 임차료를 올려달라고 한다면 종전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이미 이루어진 것으로 보고 임차료를 올려주지 않아도 됩니다.
다음은 주택임대차보호법 6조의 원문 내용을 발췌한 것입니다.
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
종래 묵시적 계약갱신 거부 의사를 서로에게 통지기간이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지였으나, 2020년 12월 개정에서 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경되었습니다.
정리
주택임대차보호법의 묵시적 갱신은 임대인과 임차인의 주택임대차계약에 있어서 계약 만료 되기 전에 꼭 알아두어야 하는 내용이므로 이를 잘 숙지한다면 원만한 임대인 임차인의 관계를 이어나가는데 도움이 될 것입니다.